При приобретении квартиры банк требует от заемщика застраховать залог следующими видами страхования:

1) страхованием недвижимости от рисков утраты и повреждения;

2) страхованием жизни и трудоспособности заемщика;

3) титульным страхованием от риска утраты права собственности.

Разные банки работают с разными страховыми компаниями. Некоторые предлагают клиенту самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. Плата за страховку — процент от остатка ссудной задолженности, увеличенный на 10%.

Страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения

Застраховать можно квартиру без отделки, конструктивные элементы квартиры с отделкой.

Имущество может, быть принято на страхование по следующим рискам: пожар, аварии систем водоснабжения, канализационных систем и иного, стихийные бедствия, кража, грабеж, разбой и другие противоправные действия третьих лиц, включая террористический акт, падение летательных объектов или их частей, деревьев, наезд транспортных средств, взрыв.

 Страховая сумма — это максимально возможная выплата по договору страхования. По выбору заемщика она может быть равна остатку ссудной задолженности (величине долга банку) или стоимости имущества. Страхование по второму варианту более дорогое, однако, позволяет заемщику не только выплатить задолженность по кредиту перед банком, но и получить денежные средства на ремонт квартиры после наступившего страхового случая.

 Если страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, то выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая.

Если страховая сумма равна стоимости имущества, то первым выгодоприобретателем выступает банк в части фактической суммы долга на дату страхового случая. Если на дату страхового случая страховая сумма окажется больше суммы долга, денежные средства выплачиваются не только банку, но и самому застрахованному лицу либо назначенному им в полисе второму выгодоприобретателю.

Заемщик ежегодно в течение срока действия кредитного договора производит оплату страхования.

Стоимость полиса рассчитывается с учетом того, что страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, а страховыми случаями являются все риски.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Заемщиком банка может стать любой совершеннолетний гражданин, имеющий подтвержденные стабильные источники дохода, достаточные для погашения кредита. Большинство банков устанавливают ограничения на возраст заемщика: кредит должен быть выплачен заемщиком до достижения им пенсионного возраста.

Кредит может быть предоставлен нескольким гражданам, которые в этом случае являются созаемщиками. Созаемщик — лицо, принимающее на себя обязательства по кредиту вместе с другим (и) заемщиком (ами). Созаемщиками могут быть члены семьи заемщика, близкие родственники и др.

Если в кредитном договоре присутствуют созаемщики, то договор страхования жизни и трудоспособности заключается для каждого из них отдельно, с понижающими коэффициентами в зависимости от степени ответственности каждого.

Заключая договор по программе ипотечного страхования, потенциальный заемщик заполняет медицинскую анкету. Вопрос о необходимости медицинского обследования решается в индивидуальном порядке.

Страховая кампания может положиться на сведения заемщика о здоровье без медицинского подтверждения, если сумма кредита невелика. Однако чаще требуется медицинское освидетельствование в медицинских учреждениях, аккредитованных страховой компанией.

Не следует обманывать Страховую компанию и скрывать хронические заболевания. В случае представления ложных сведений страховая компания имеет полное право отказать в выплате страховки.

Если страховая компания выявляет обстоятельства, которые увеличивают риск наступления страхового случая (хронические или опасные для жизни заболевания, увлечения, профессия и т.д.), величина платы за страхование рассчитывается индивидуально.

Страховая сумма по выбору заемщика может быть равна остатку ссудной задолженности (величине долга банку) или стоимости имущества. Страхование по второму варианту более затратно для заемщика, однако, позволяет ему как расплатиться с банком, так и получить необходимые на лечение деньги.

Если страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, то выгодоприобретателем, выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая.

Если страховая сумма равна стоимости имущества, то первым выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая. Если на дату страхового случая страховая сумма окажется больше суммы долга, сумма, превышающая долг банку, выплачивается либо самому застрахованному, либо назначенному им второму выгодоприобретателю.

В случае наступления страхового случая (утраты трудоспособности или жизни) квартира переходит в собственность заемщика или его наследников, а страховая компания гасит задолженность перед банком. Под потерей трудоспособности понимается получение инвалидности I или II группы. Некоторые банки требуют застраховать и временную утрату нетрудоспособности, т.е. длительный больничный лист. В этом случае страховая компания в течение некоторого времени будет выполнять кредитные обязательства заемщика перед банком, т.е. выплачивать его ежемесячные платежи, но не гасить всю сумму кредита. При страховании и этого риска сумма страхового тарифа повышается.

100% страховой суммы выплачиваются в случаях наступления инвалидности в результате несчастного случая (I или II группы); инвалидности в результате заболевания (I или II группы); смерти застрахованного по иным причинам, нежели несчастный случай, или в случае смерти застрахованного в результате; несчастного случая.

Оплата страхования производится заемщиком один раз в год на протяжении всего срока действия кредитного договора.

Титульное страхование

Страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество называют титульным страхованием, так как объектом страхования является порок титула. Титул — это документально и юридически подтвержденное основание владения недвижимостью.

 Титульное страхование — страхование, обеспечивающее возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания; сделки купли-продажи недействительной). Этот вид страхования часто является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита.

 Суть страхования титула состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. Основной риск, который страхуется по договору титульного страхования, — потеря права собственности на недвижимое имущество в результате того, что предыдущие сделки будут признаны недействительными, т.е. страхуется риск добросовестного покупателя от того, что он может потерять свою недвижимость.

 Страховщик обязательно проводит экспертизу прав на объект недвижимости для оценки степени риска и расчета тарифа.

Экспертиза проводится как на основании представленных страховщику документов для оценки риска, так и на основании заключения службы безопасности страховой компании.

 К рискам, включенным в страховое покрытие, относятся наступившие в силу решения суда о признании сделки недействительной:

1) из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

2) из-за совершения ее несовершеннолетним;

3) из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

4) из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;

5) совершенной под влиянием заблуждения;

6) совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;

7) по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество, полномочий от других собственников;

8) в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий.

 Тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Стоимость страховки зависит от истории объекта недвижимости и юридической чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи. Величина страхового взноса зависит и от того, на каком рынке приобреталось жилье — первичном или вторичном, от документов, подтверждающих права собственности, от типа объекта недвижимости и т.д. Обычно страховая сумма, выплачиваемая при наступлении страхового случая, равна рыночной стоимости квартиры. Рыночная стоимость жилья определяется сторонами в договоре купли-продажи, оценщиком — по результатам оценочной экспертизы, а также соглашением страховой организации с заемщиком.

Страховая сумма может быть равна сумме кредита, увеличенной на 10% (недострахование). Обычно срок страхования составляет от одного года до трех лет, т.е. до окончания срока исковой давности по ничтожным сделкам (сделкам, являющимся недействительными с момента их заключения). В случае ипотечного кредитования банки требуют, чтобы период действия договора ипотечного страхования был не менее периода кредитных обязательств.

 Если страховая сумма равна остатку ссудной задолженности, то выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая.

Если страховая сумма равна стоимости имущества, то первым выгодоприобретателем выступает кредитное учреждение в части фактической суммы долга на дату страхового случая. Если на дату страхового случая страховая сумма окажется больше суммы долга, излишек выплачивается либо самому застрахованному, либо назначенному им второму выгодоприобретателю.

 Страховая компания обязана возместить стоимость утраченной недвижимости, дополнительные и судебные расходы (если это оговорено в договоре страхования).

 В случае если наступает страховой случай, то в зависимости от принятого судом решения возможны варианты погашения задолженности: если претензии третьих лиц удовлетворены судом и сделка купли-продажи признана недействительной, то страховая компания погашает задолженность заемщика банку, в случае если право собственности на квартиру будет ограничено обременениями, то такой риск ложится на заемщика, который самостоятельно продолжает погашать кредит.

Оплата страхования производится один раз в год.

Если произошла неприятная ситуация с залоговой недвижимостью или трагедия с заемщиком:

1) обращение в банк и рассказ о случившейся трагедии. Банк заинтересован в возврате своих денег, и, следовательно, он проконсультирует, как, когда и к кому именно обратиться в страховой компании, какие документы необходимо собрать для страховой выплаты, что делать дальше и т. д.

2) сбор необходимых документов для обращения в страховую компанию.

3) встреча со страховщиками и передача им полного пакета документов. После первого визита у вас на руках должен остаться документ, подтверждающий факт передачи документов определенного числа конкретному специалисту (страховщики имеют привычку затягивать сроки рассмотрения дела, а потом извещать заемщика о том, что его страховой случай не подпадает под условия договора).

Страховые компании неохотно идут на выплаты, затягивая момент оплаты страховки от нескольких месяцев до года. Тем более если речь идет о внушительной денежной сумме.

Если с момента подачи заявления в страховую компанию вас начинают «гонять» из кабинета в кабинет, кормить обещаниями, уходить от прямых ответов, игнорировать телефонные звонки и избегать встречи, ссылаясь на различные сроки ознакомления с документами и прочее, значит, страховщик не намерен производить выплаты добровольно.Выход один — подача иска в суд.

Конечно, бывает, что ситуация не подпадает под условия страхового договора. Но относиться к заключению страховщиков как к единственно верному не стоит. В судебной практике в большинстве случаях заемщики добиваются от страховой компании полного возмещения.