В постановлении Правительства РФ «О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» описана
примерная процедура получения ипотечного кредита.
Согласно положениям указанного постановления стандартная
процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.
1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.
Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях
предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении
кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального
заемщика возвратить кредит.
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного
кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом
доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и
оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг. Кредитор проверяет информацию,
предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение
о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении
кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его
выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям
заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до
обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и
потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого
помещения, предусматривающий преимущественное право Покупки данного жилья
потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный
сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения
обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из
доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором
случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором,
может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом
сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать
приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
4. Оценка жилья — предмета ипотеки с целью определений его
рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги
которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного
заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Оценка
жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется
специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика
оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в
качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому
кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий
момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную
как с индивидуальными особенностям самого объекта (конструктивными и
планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и
долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так
и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической
ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
При всем разнообразии
подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу
сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов
позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив
его развития.
Задача кредитора —
проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного
обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.
При обращении в оценочную компанию необходимо заключить с
ней договор. Обязанности клиента по договору — представить необходимые
документы (правоустанавливающие документы на квартиру, справки из Бюро
технической инвентаризации (БТИ), для домов до 1960 г. постройки — справку
о типе перекрытий, а для ветхого фонда — справку о том, что дом не стоит в
плане на снос или реконструкцию с отселением, фотографии квартиры, фасада
здания и лестничных пролетов), организовать осмотр квартиры и оплатить услуги.
Оценщик анализирует информацию не только о квартире, но и о
социально-бытовой и транспортной инфраструктуре микрорайона, примерном составе
жильцов дома, о других положительных и отрицательных факторах, способных
повлиять на рыночную стоимость квартиры. После осмотра оценщик составляет
отчет.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между
заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и
кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по
договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор
заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский
счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для
оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита
может быть оформлено:
а) договором об
ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным
удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей
ипотеки;
б) трехсторонним
(смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все
три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно
фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от
продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу
кредитора;
в) договором
приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека
приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации
договора купли-продажи.
6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик
осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи,
используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы
кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору
купли-продажи и полностью его контролировал.
7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по
возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е.
принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной
задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по
обслуживанию выданного ипотечного кредита.
Согласно положениям
рассматриваемого постановления и случае выполнения обязательств по кредитному
договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается
соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком
и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор
обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке.
Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга
кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.),
осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета
ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
| 
