Основные условия передачи недвижимого имущества в залог
оговариваются в договоре об ипотеке. Если предметом
ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или
разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо
для ипотеки этого имущества.
Любые действия, связанные с получением кредита и
предоставлением недвижимого имущества в ипотеку, совершаемые одним из супругов,
должны быть согласованы с другим супругом. При этом если супруги берут целевой
кредит на приобретение жилья, квартира, приобретаемая по ипотеке, оформляется в
совместную собственность супругов. Супруги выступают как созаемщики. В случае
расторжения брака созаемщики несут солидарную ответственность, т.е. требования
банка могут быть обращены как в полной мере, так и в части к любому из бывших
супругов.
Заемщик может
приобрести квартиру с помощью кредита в личную собственность без участия
другого супруга, в случае если до заключения договора купли-продажи и ипотеки
квартиры заемщиком заключен брачный договор с супругом/супругой, по которому
имущество, приобретенное с помощью кредита на кого-либо из супругов, является
личной собственностью супруга, на имя которого оно приобретено, и разделу не
подлежит. На имущество,
находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из
собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при
наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано к
письменной форме.
Участник общей
долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без
согласия других собственников.
Сдавать в аренду
объект залога можно только с согласия банка. При этом в случае получения такого
согласия потребуется дополнительная страховка объекта залога. Договор аренды
должен быть согласован с банком; обязательное условие договора аренды — срок
договора не более одного года (с возможным последующим продлением договора
аренды на срок не более года при каждом продлении).
Регистрация по
местожительству в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, возможна без
согласия банка только в отношении детей и супругов заемщика. В этом случае банк
требует только последующего уведомления. Прописка третьих лиц и других
родственников возможна только по предварительному согласованию с банком.
Согласно ст. 29
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель сохраняет
право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель
вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. При
пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения
имущества и уменьшения его стоимости.
В соответствии со ст.
31 Закона об ипотеке при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о
страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет
это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
Банк-залогодержатель
вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия
содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.
Недвижимое имущество,
заложенное по договору об ипотеке, не может быть отчуждено залогодателем
другому лицу (путем продажи, дарения, обмена и т.д.) без согласия
залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае если залогодержателем
разрешено отчуждение заложенного имущества, лицо, которое приобрело его,
становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору
об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным
залогодателем.
Те же правила относятся и к правопреемству в порядке
наследования.
Ипотечные кредиты
предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30лет. Существуют также
краткосрочные программы, которые рассчитаны обычно на три года. Кредит
погашается в полной сумме в конце срока, а ежемесячные платежи включают только
процент по кредиту. Наиболее часты фиксированные сроки (10, 15 и 25 лет).
Некоторые банки
предоставляют заемщику свободу в выборе срока кредита.
Частое условие банков — выплата кредита до достижения пенсионного
возраста. Соответственно, заемщик должен рассчитать свои возможности исходя из
этого условия. Если же банк предоставит кредит заемщику предпенсионного или
пенсионного возраста, страховые тарифы (страхование жизни и здоровья заемщика)
в таком случае будут гораздо выше, чем обычные. Кредит можно получить в долларах, рублях, или евро. Ставки по долларовым кредитам, в среднем на 2-3% ниже, нежели рублевым.
| 
